¿Cómo calcula realmente el Banco Pichincha tu crédito hipotecario? El secreto de la Tasa Combinada

Si alguna vez intentaste calcular tu cuota hipotecaria en Excel y no coincidió con la del banco, no estabas equivocado: el Banco Pichincha aplica un algoritmo más sofisticado que el método francés clásico. Te lo explicamos con precisión matemática.

1. El mito de la cuota fija

El banco usa el Método Francés, pero no aplica solo la tasa de interés. Aplica una Tasa Combinada que suma el interés nominal mensual (9.94% / 12) y el seguro de desgravamen mensual fijo (0.000572 sobre el saldo). Con esa tasa combinadar = i + s calcula la anualidad fija:

PMT = M * ( r / (1 - (1 + r)^-n) )
Cuota Total = PMT + (M * f)   // f = seguro de incendios fijo

Por eso la cuota total se ve estática mes a mes: el desgravamen baja conforme baja el saldo, pero el capital sube proporcionalmente y compensa la diferencia.

2. El ajuste SOLCA del 0.5%

Cuando pides $100,000 al banco, esa es tu Deuda Total (Monto Base). Pero a tu cuenta no llegan $100,000: llegan $99,500. El 0.5% restante es la contribución a SOLCA, retenida desde el día uno. El banco calcula los intereses sobre el monto bruto, no sobre lo que efectivamente recibes.

3. La importancia de la precisión decimal

La mayoría de simuladores fallan por centavos al final del crédito porque redondean cada mes. Nuestro motor —igual que el sistema oficial del Banco Pichincha— arrastra todos los decimales a lo largo de los 240 meses y solo redondea a 2 decimales en el momento de mostrar cada fila. Eso garantiza que la cuota 240 cierre la deuda en $0.00 exactos.

4. Seguros: variable vs fijo

• Seguro de Desgravamen: variable, se calcula sobre el saldo del mes (saldo * 0.000572). Disminuye cada cuota.
• Seguro de Incendios: fijo, se calcula sobre el monto inicial (M * 0.0002591333…). Igual los 240 meses.